2025年的夏天，楼市似乎比天气还安静。
走在很多城市的街道上，房产中介门店里的灯光依旧亮着，但玻璃窗上贴出的“急售”“降价”字样比往年多了不少。国家统计局刚出炉的数据显示，今年上半年全国商品房销售面积同比下降了差不多两成，百城二手房价格连续三个月小幅走低。有人慌，有人等，也有人默默在看。
可要我说，经过这三年的大起大落，中国楼市的基本面已经清晰了。房价大局基本已定，不会崩，也不会再疯涨。 如果不出意外，从2026年起，中国楼市将迎来3个扎扎实实的大变化。
变化一：买房从“稳赚”变成“稳住”，房子的金融属性彻底退潮
过去二十年，中国人心里有一条铁律：房价永远涨。但这条铁律，从2026年开始，真的不灵了。
先看一组扎心的数据。2024年全国二手房价格平均回调了大概8%到10%，部分三四线城市甚至跌回了2018年的水平。更关键的是，今年一季度居民中长期贷款新增额同比少增了将近2000亿元。说明什么？说明大家不借钱买房了，甚至有人在提前还贷。
为什么？因为买房稳赚的预期破了。
以前大家买房，七分住三分投，现在反过来，九分住一分保。一位在杭州的朋友跟我吐槽，他三年前咬牙买的一套新房，现在算上利息和税费，挂牌价比买入价低了将近15%。“卖也不是，租也租不上价，就这么扛着吧。”这种感受，不是个例。
网友“江南老赵”在本地论坛上发帖说得很实在：“我现在结婚都不急着买房了，丈母娘也松口了，说先租房住两年看看。”这话放五年前，谁敢想？
从2026年起，这种趋势会更明显。房子的金融属性会慢慢退潮，剩下的是居住属性。 简单说，买房就是买一个住的地方，别想着靠它发家致富了。对于刚需家庭，这是好事，因为价格回归理性，上车门槛低了。对于手里有多套房的朋友，可能需要盘一盘，该出手就出手，别恋战。
变化二：租房从“过渡”变“常态”，年轻人彻底想通了
如果说以前租房是“没出息”的表现，那现在，租房正在成为越来越多年轻人的主动选择。
今年初，某招聘平台发布的一份青年居住报告显示，在一线城市工作的90后和00后中，有超过四成的人表示“可以接受长期租房，不一定要买房”。这个比例比2020年翻了一倍还多。
为什么变了？
第一，房价房租的剪刀差太大了。 北京一套总价500万的房子，首付150万，月供大概1.8万。而同地段租一套差不多的房子，月租金也就8000块。省下来的1万块，干点啥不好？带孩子吃几顿好的，报个兴趣班，或者干脆存着，不香吗？
第二，年轻人的居住观念变了。 以前是“有房才有家”，现在是“我在哪儿，家就在哪儿”。移动办公普及了，很多人一年换两个城市生活，买房反而成了累赘。一位在成都做自媒体的朋友跟我说：“我租房三年换了四个区，每次搬家都像换了种活法，挺好的。”
第三，政策也在推一把。 2024年底，住建部明确提出要“加快完善住房租赁市场”，鼓励长租公寓、保障性租赁住房的发展。到了2026年，一批由国企和头部房企运营的长租公寓会集中入市，租住体验和稳定性都会大幅提升。
从2026年起，租房不再是“凑合”，而是一种体面、灵活的生活方式。当然，这不意味着大家都不买房了，而是说，买房和租房会成为平行的两条路，各有各的好。
变化三：城市之间彻底分化，有人吃肉，有人喝汤
楼市普涨的时代结束了，接下来是分化时代。
什么分化？就是一线和强二线城市稳住甚至慢慢回暖，而人口流出的三四线城市，可能真的回不去了。
来看数据。2024年末，全国常住人口城镇化率已经到了67.5%，离70%的关口不远了。大城市尤其是长三角、珠三角的核心城市，每年还在净流入几十万人。有人来，就要有地方住，房价就有支撑。
但反观很多内陆三四线城市，人口连续三年净流出。鹤岗、阜新这些网红低房价城市就不用说了，就连一些中西部的地级市，年轻人也在往外跑。人走了，房子卖给谁？
从2026年起，这种分化会更明显。核心城市的好地段，依然有保值能力；但非核心城市、非核心地段，可能会长期横盘甚至阴跌。
这对普通人有啥启示？如果你在三四线城市工作生活，买一套自住没问题，但别指望它涨。如果你在大城市打拼，能上车就上车，哪怕小一点、远一点，也要尽量靠近就业和商业中心。地段、地段、还是地段，这句话放在任何时候都不过时。
说到底，楼市这盘大棋，国家看的是民生，百姓看的是日子。
从2026年起，买房不再是赌一把，而是踏踏实实过日子。有房住、住得好、住得起，这才是楼市该有的样子。 那些指望房价暴涨一夜暴富的梦，该醒了；那些担心房价崩盘无家可归的怕，也可以放下了。
古人说：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”一千多年过去了，这个愿望正在一步步变成现实。
最后想跟各位读者聊聊：你现在住的地方，是买的还是租的？如果再给你一次机会，你还会选现在这套房子吗？ 欢迎在评论区留言，咱们一起聊聊。
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